Kiến thức cơ bản và những điều cần biết khi mới đầu tư bất động sản.

Với những người chân ướt chân ráo mới bước vào nghề bất động sản (BĐS), việc tìm hiểu những kiến thức cơ bản là điều rất quan trọng. Bất động sản là một loại hàng hóa rất đặc trưng do đó việc bổ sung kiến thức cơ bản luôn là điều cần thiết đối với mỗi người.

A. Những kiến thức cơ bản và những điều cần biết khi mới đầu tư Bất Động Sản:

Kiến thức cơ bản của Bất Động Sản chính là những trang bị để giải quyết các tình huống mà bạn gặp phải trong đầu tư bất động sản. Là hành trang quan trọng đối với mỗi nhà đầu tư thông minh, kiến thức về BĐS và nhà đầu tư được coi như “cá với nước”. Tách cá ra khỏi dòng nước sẽ khiến con cá chết, giống như nhà đầu tư BĐS tham gia đầu tư mà không có kiến thức cơ bản – họ sẽ mất một số tiền lớn.

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật, trong đó, ở mỗi quốc gia khái niệm bất động sản là gì có sự khác nhau và có nét đặc thù riêng. Tuy nhiên, các nước trên toàn cầu vẫn thống nhất chung khái niệm bất động sản là toàn bộ đất đai và những phần tài sản gắn liền với đất đai.

Theo điều 174 của luật dân sự Việt Nam, bất động sản là các tài sản bao gồm nhà đất, công trình, nhà gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà/công trình xây dựng. Những tài sản có liên quan và gắn liền với đất, tài sản khác được pháp luật quy định. Như vậy, khái niệm về bất động sản ở Việt Nam là khái niệm mang tính chất mở, và chưa có danh mục cụ thể quy định về các tài sản bất động sản.

Các khái niệm cơ bản về BĐS.

• Thị trường bất động sản: Là thị trường mua, bán, thuê, cho thuê nhà đất. Bao gồm người mua, người bán các nhà đầu tư, những nhà môi giới và các chuyên viên bất động sản.
• Địa ốc là gì? Nhà đất là gì: Địa ốc hay nhà đất là những thuật ngữ có liên quan đến BĐS. Được hiểu là các công trình hay dự án nhà cửa phục vụ cho nhu cầu dân dụng. Hai thuật ngữ này có mức độ bao quát thấp hơn so với BĐS.
• Cung bất động sản: Lượng nhà đất cần bán cho thuê tại một thời điểm nào đó trên thị trường.
• Cầu bất động sản: Lượng nhu cầu cần mua, thuê nhà đất tại một thời điểm nào đó trên thị trường.
• Dịch vụ bất động sản: Tổng hợp các loại dịch vụ hỗ trợ cho việc mua bán, thuê nhà đất như môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin, thẩm định giá, dịch vụ pháp lý, dịch vụ tài chính, dịch vụ trung gian thanh toán, dịch vụ sửa chữa bất động sản …
• Kinh doanh Bất động Sản là gì?: Theo khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lời.
• Giá bất động sản: Tồn tại song song hai loại giá bất động sản trên thị trường:

– Giá nhà nước: Được UBND tỉnh thành phố ban hành, thay đổi theo từng năm và được dùng làm cơ sở tính thuế trong việc chuyển nhượng nhà đất.

– Giá thị trường: Được hình thành theo biến động của thị trường, dựa trên quy luật cung cầu, quy luật giá trị … và các yếu tố quản lý của nhà nước. Giá thị trường là sự thỏa thuận mua bán của người mua, người bán về giá trị.

• Sàn giao dịch bất động sản: Được biết đến là một thị trường thu nhỏ là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch bất động sản về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là nơi sẽ cung cấp các thông tin chính xác về BĐS đến khách hàng, giúp khách hàng tránh được những giao dịch với giá cao hơn thực tế, bên cạnh đó sẽ hỗ trợ bạn trong những vấn đề về pháp lý, ngân hàng.

– Bóp hậu: Nhà đất có diện tích ngang, phía sau nhỏ hơn chiều ngang phía trước.

Hướng: Nhà đất có tám hướng chính (Đông, Tây, Nam, Bắc, Đông Nam, Tây Nam, Đông Bắc, Tây Bắc), mỗi người có tử vi hợp với một vài hướng và không hợp với một vài hướng khác tuy nhiên ở nước ta hướng Đông và Nam lại là hai hướng Đặc điểm bất động sản

• Kích thước: Được thể hiện trên hình dạng của lô đất.

– Vuông vắn: Nhà đất có diện tích phía trước bằng với diện tích phía sau độ dài các cạnh tương đương nhau.

– Nở hậu: Nhà đất có diện tích ngang, phía sau rộng hơn chiều ngang phía trước.

• được chuộng nhất vì theo vị trí địa lý thì hai hướng Đông và Nam có khí hậu tốt nhất, theo tử vi là hai hướng tốt hợp với nhiều người nhất.
• Hiện trạng nhà đất: Phản ánh tình trạng sử dụng đất (đất trống, đất xây dựng, đất trồng cây, đất nông nghiệp … đất xây dựng bao gồm: Cấp nhà hoặc nhà bao nhiêu mê, tổng diện tích sử dụng bao nhiêu, đã được xây dựng bao lâu mới hay cũ …).
• Vị trí: Là địa chỉ toạ lạc của nhà đất, phường, quận huyện, tỉnh thành phố … Vị trí theo nghĩa giá trị bao gồm: Vị trí thương mại, vị trí an ninh, vị trí tiềm năng, vị trí thích hợp để ở hoặc kinh doanh một loại hàng hoá cụ thể …

Pháp lý bất động sản

Về vấn đề pháp lý bất động sản, bạn cần nắm được những khái niệm sau đây:

Sổ hồng: (còn được gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở): Do UBND tỉnh thành phố cấp và có giá trị pháp lý cao nhất đối với một bất động sản.

Sổ đỏ: (hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở): Trước đây sổ đỏ chỉ cấp cho đất chưa xây dựng nên khi xây nhà chủ bất động sản phải đăng ký đổi sang sổ hồng để chứng nhận hiện trạng nhà. Nhưng hiện tại, sổ đỏ được chính phủ quy định có giá trị như sổ hồng (có nghĩa trong sổ đỏ có thể hiện cả hiện trạng nhà) và được cấp cho cả đất chưa xây dựng và đất đã xây dựng, được áp dụng trên toàn quốc thay thế cho sổ hồng.

Tranh chấp bất động sản: Điều này thường xảy ra từ chủ bất động sản (do thừa kế, do nợ nần, bị kiện do xây dựng sai hoặc lấn chiếm đất người khác). Cũng có nhiều nguyên nhân do khi mua bán bên mua & bán có những vi phạm trong bản hợp đồng hoặc có những thoả thuận không rõ ràng dẫn đến tranh chấp.

Giải quyết tranh chấp: Thông thường thì hai bên tự thoả thuận cùng nhau giải quyết nếu không được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện tại toà án có thẩm quyền và quyết định của toà án là quyết định sau cùng.

Những điều cần biết về bất động sản

Giao dịch nhà đất tuy đơn giản nhưng cũng rất phức tạp và dễ phát sinh tranh chấp. Do vậy, khi giao dịch ai cũng muốn đảm bảo sự an toàn cho mình nhưng đôi khi do sự cẩn thận quá mức bởi sự không am hiểu quy trình thủ tục chuyển nhượng cũng như các vấn đề khác đã làm cho các bên mua bán không giao dịch được.

B. Những bước tiến hành giao dịch Bất Động Sản.

1. Bên bán rao bán nhà đất, bên mua xem và quyết định lựa chọn.
2. Hai bên tiến hành đàm phán về giá cả, các phương thức thanh toán, những thủ tục pháp lý, thời hạn giao nhà, đất và giấy tờ…
3. Ký kết hợp đồng mua bán và giao nhận tiền đặt cọc.
4. Tiến hành làm các thủ tục chuyển nhượng, thanh toán theo thoả thuận và thanh lý hợp đồng.

Các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Trên thực tế, việc chuyển nhượng nhà đất hiện nay tồn tại đồng thời 02 loại hợp đồng.

Một là hợp đồng mua bán giữa hai bên có người làm chứng (gọi tắt là hợp đồng giấy tay).

Hai là hợp đồng mua bán có chứng nhận của công chứng nhà nước. Thực tế hợp đồng giấy tay là hợp đồng chính thức giữa hai bên giao dịch gồm đầy đủ và chi tiết các nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng. Và ngược lại, hợp đồng được công chứng nhà nước chứng nhận chỉ mang tính khái quát, chung chung và là cơ sở để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng đối với các cơ quan quản lý trực tiếp.

Chi tiết các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng thường gặp:

• Số tiền đặt cọc:là số tiền dùng để đảm bảo cho hợp đồng giữa hai bên được tiến hành theo đúng thoả thuận để bảo vệ quyền lợi cho bên còn lại trong trường hợp bên kia đơn phương chấm dứt hợp đồng, thông thường mức tiền đặt cọc là 10% của giá trị thực tế hợp đồng, bên nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương đương với số tiền đặt cọc.
• Các thuế và phí chuyển nhượng:

– Mức thuế người bán phải nộp cho nhà nước là 4% của giá trị chuyển quyền sử dụng đất theo đơn giá quy định.

– Mức thuế người mua phải nộp là 1% giá trị nhà và đất theo đơn giá quy định phí chuyển nhượng thông thường bao gồm: lệ phí công chứng, lệ phí trước bạ sang tên … nhưng giá trị không đáng kể.

Trên thực tế hai bên mua bán có thể tự thương lượng về phần thuế và phí phải nộp nhà nước sao cho thuận lợi nhất.

• Về phương thức thanh toán và các bước làm thủ tục chuyển nhượng: Hai nội dung này có liên quan mật thiết, thủ tục chuyển nhượng là cơ sở cho quá trình thanh toán.

Thông thường, thủ tục chuyển nhượng trải qua các bước chính sau:

• Đặt cọc – công chứng hợp đồng chuyển nhượng(tại công chứng nhà nước theo quy định) – nộp thuế chuyển quyền, sang tên trước bạ (phòng tài nguyên môi trường UBND quận có tài sản toạ lạc). Phương thức thanh toán cũng theo trình tự như vậy tuỳ theo sự thoả thuận về số tiền giao nhận, hình thức giao nhận …
• Tiến hành đàm phán ký kết hợp đồng và giao nhận tiền đặt cọc.
• Ngay sau khi ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng bên bán giao nhà và đầy đủ giấy tờ cần thiếtđể bên mua có thể tự sang tên trước bạ, đồng thời bên mua giao toàn bộ số tiền còn lại.
• Trường hợp hai bên cùng chịu thuế hoặc bên bán chưa giao nhà ngay thì bên mua có thể để lại một số tiềnđể bên bán có trách nhiệm lớn trong việc thực hiện hợp đồng mua bán và sau khi hoàn tất các thủ tục còn lại bên mua sẽ giao đủ số tiền như đã thoả thuận

Chú ý: Các nội dung trong hợp đồng dựa trên sự thoả thuận giữa hai bên giao dịch, thông thường cũng có những điều chỉnh sau khi ký kết hợp đồng và hợp đồng chỉ bị huỷ bỏ khi một trong hai bên không có khả năng thực hiện sau khi đã được gia hạn. Một số trường hợp phát sinh tranh chấp

Bên bán không bảo đảm thời gian công chứng, giao nhà… do các rủi ro khách quan chủ yếu về tài sản đó bị tranh chấp hoặc thủ tục thừa kế không hợp pháp. Tranh chấp này rất khó giải quyết vì nguyên nhân khách quan, bởi vậy nên tránh trường hợp này bằng cách tìm hiểu kỹ tình hình pháp lý của bất động sản đó. Bạn cần xem xét xem có bao nhiêu người cùng sở hữu nó, có tranh chấp hay không.

Trong trường hợp một trong hai bên cố tình không thực hiện hợp đồng, bên mua không thực hiện coi như đã mất tiền cọc. Nhưng nếu bên bán chấm dứt hợp đồng nếu muốn bồi thường bên mua phải khởi kiện tại toà mất rất nhiều công sức. Bởi vậy, cần xem xét tư cách tư chất của người bán.

Các nhóm kiến thức quan trọng về bất động sản

Thật mất thời gian và tiền bạc nếu như bạn không biết chắt lọc kiến thức bất động sản, bạn sẽ như một con người ở giữa những “ngã ba” của cuộc chơi. Không biết mình làm vậy có đúng không? Có rủi ro gì không? Ai bảo gì cũng thấy đúng, dễ bị lừa lọc bởi những môi giới tinh ranh trong ngành. Vậy, các nhóm kiến thức bạn cần tập trung là gì?

• Đầu tư mua bán: Là dùng lượng tiền, vàng để mua bất động sản và bán ra thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch.
• Trường hợp đầu tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị bất động sản.
• Đầu tư xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán.
• Đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê như xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư …

Bởi nhu cầu mua nhà, đất của người dân càng ngày

càng cao, phụ thuộc vào tốc độ đô thị hoá, kinh tế ngày càng tăng trưởng, tốc độ tăng dân số … nên đầu tư bất động sản trở một trong những loại hình đầu tư an toàn và lợi nhuận cao. Nhưng vẫn có nhiều trường hợp trong một giai đoạn nào đó thị trường sẽ có dấu hiệu chững lại hoặc đóng băng lúc này những nhà đầu tư có tài chính yếu thường phải chịu lỗ để trả nợ.

Ngoài ra, không như những thị trường khác như tài chính, tiền tệ, chứng khoán… nhà đầu tư bất động sản không cần phải có nhiều kiến thức để xử lý công việc, do vậy, những người đầu tư (thường là tầng lớp người già có tài chính, nhưng kiến thức mới kém) sẽ chọn đầu tư bất động sản.

Lợi nhuận do đầu tư vào bất động sản tương đối lớn nên đã thu hút được rất nhiều người đầu tư. Đây là một nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản sốt trong thời gian qua khiến cho giá bất động sản tăng vọt và đang ở mức cao. Và cũng chính việc đầu tư không còn lợi nhuận nên những nhà đầu tư có xu hướng rút dần ra khỏi thị trường làm cho thị trường ngày càng yếu dần, dẫn đến hiện tượng đóng băng. Chính vì vậy, những nhà đầu tư khôn ngoan luôn chọn cho mình thời điểm cần thiết để rút ra khỏi thị trường.

Nguồn: RETI