Những lưu ý khi bán nhà tránh sai lầm khi bán nhà
Trên thị trường nhà đất, việc bán tài sản đôi khi không hề đơn giản. Thực tế, người bán thường gặp phải một số sai lầm cơ bản khiến việc bán nhà gặp nhiều khó khăn. Vậy nếu muốn bán nhà bạn hãy Lưu ý khi bán nhà tránh sai lầm khi bán nhà.
Sắp xếp đồ đạc lộn xộn – Những lưu ý khi bán nhà tránh sai lầm khi bán nhà.
Việc có quá nhiều đồ đạc và các vật dụng khác trong phòng có thể khiến nhà ở thiếu tính thẩm mỹ. Không gian trong nhà là một trong những yếu tố quan trọng nhất mà người mua thường quan tâm. Vì vậy, nếu sắp xếp đồ đạc một cách lộn xộn, bạn vô tình đã để mất điểm trong mắt người mua -Những Lưu ý khi bán nhà tránh sai lầm khi bán nhà.
“Hãy dọn dẹp đồ đạc trong phòng thật gọn gàng trước khi bạn đăng ký tài sản lên thị trường”, Liz Dawes, một chuyên gia môi giới tại Mỹ chia sẻ Những lưu ý khi bán nhà tránh sai lầm khi bán nhà.
Thay đổi chức năng của các phòng
Hình thức làm việc tại nhà ra đời khiến nhiều người quyết định thay đổi thiết kế để biến một số không gian trong phòng ăn hay phòng khách trở thành những văn phòng tại nhà. Mặc dù vậy, điều này sẽ khiến không gian trở nên chật chội và không thoải mái trong mắt người mua.
Biến một phòng ngủ hoặc phòng khách trở thành văn phòng tại nhà có lẽ không phải là một ý tưởng hay. Bạn chỉ cần giữ nguyên chức năng truyền thống của từng căn phòng trong ngôi nhà. Nhà ở đơn giản là một nơi để nghỉ ngơi và sinh sống, vì vậy, không gian dành cho công việc cần được tối giản. Đây là những Lưu ý khi bán nhà tránh sai lầm khi bán nhà.
Những bức ảnh chất lượng kém
Cái nhìn đầu tiên về bất kỳ một loại tài sản nào đều rất quan trọng. Vì vậy, khi rao bán nhà đất, hãy cố gắng đăng tải những bức ảnh với chất lượng tốt nhất – Những lưu ý khi bán nhà tránh sai lầm khi bán nhà.
Bạn nên sử dụng những thiết bị chụp ảnh chất lượng cao và cố gắng chụp những bức ảnh chuyên nghiệp thay vì một vài tấm ảnh được chụp một cách hời hợt bằng camera điện thoại. Thậm chí, bạn có thể thuê những thợ ảnh chuyên nghiệp bởi ấn tượng ban đầu chính là chìa khóa tạo ra sự thành công cho mọi giao dịch.
Bán giá quá cao
Một số người cho rằng do thị trường nhà đất đang rất nóng, nhu cầu cao và nguồn cung thấp nên họ có thể tăng giá nhà đất cao hơn so với mức phù hợp. Tuy nhiên, bất kể thị trường đang ở trạng thái nào, vẫn có một điểm giá tối ưu cho tất cả các loại tài sản. Điểm giá này thay đổi tùy thuộc vào vị trí, giá trị ngôi nhà và giá trị của những căn nhà khác trong khu vực (Những lưu ý khi bán nhà tránh sai lầm khi bán nhà).
Mọi loại tài sản khi được niêm yết giá đều phải dựa trên tính hợp lý và nhà đất cũng không phải ngoại lệ. Đôi khi, bạn có thể tăng giá hoặc giảm giá ở trong ngưỡng cho phép. Tuy nhiên, khi bạn đưa ra mức giá quá cao, chắc chắn sẽ rất khó để bạn có thể bán nhà đất thành công.
Rắc rối trong quá trình xem nhà đất
Một trong những điều quan trọng mà bạn nên chú ý đó là luôn sẵn sàng để người mua xem nhà càng sớm càng tốt, nếu không, sẽ có rất nhiều ngôi nhà trên thị trường sẵn sàng được những người bán khác giới thiệu đến họ.
Một số người bán hoặc nhà môi giới thường tạm hoãn việc dẫn người bán đến xem nhà đất cho đến khi chúng sẵn sàng để được giới thiệu. Ngoài ra, với nhiều người, việc xem nhà đất còn phải lên lịch trước và chỉ được xem vào một số khung giờ cố định trong tuần. Chính những điều này có thể sẽ làm mất đi cơ hội của bạn trên thị trường, nơi mà sự cạnh tranh đang diễn ra tương đối khốc liệt (Những lưu ý khi bán nhà tránh sai lầm khi bán nhà).
Với nhiều người, việc mua một khu đất đã có sổ đỏ là hoàn toàn có thể yên tâm. Song trên thực tế, đôi khi sổ đỏ chỉ là mảnh giấy màu đỏ! Vấn đề quan trọng không kém là thửa đất đó có khớp với bản vẽ trên giấy tờ hay không (Những lưu ý khi bán nhà tránh sai lầm khi bán nhà). Việc này cần phải đến tận nơi kiểm tra mới có thể xác định chính xác.
Thông tin về quy hoạch
Bạn nên tìm hiểu ngôi nhà, thửa đất định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào hay không. Nếu chỉ nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể nắm hết thông tin nhà đất bạn đang định mua (Những lưu ý khi bán nhà tránh sai lầm khi bán nhà).
Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực, thậm chí có những trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu).
Về nguyên tắc, bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán nếu nhà, đất nằm trong quy hoạch. Nếu không có đầy đủ thông tin, bạn dễ gặp trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong mới phát hiện không thể làm thủ tục sang tên được.
Phương án lúc này là cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi thông tin. Sau đó, bộ phận một cửa hoặc là sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc sẽ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó.
Phương hướng giải quyết này tùy thuộc cách quản lý của từng UBND, bởi có một số nơi còn lập riêng một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.
Thông tin về tranh chấp
Đối với những vụ tranh chấp lớn, bạn sẽ dễ dàng nắm bắt thông tin bằng nhiều cách khác nhau như thăm hỏi địa phương, tìm kiếm thông tin trên internet, truyền hình, hoặc thậm chí thấy những thông tin tranh chấp đó trên cơ sở dữ liệu của VPCC.
Nhưng những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì rất khó thấy. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”. Những loại tranh chấp này sẽ hơi khó tìm hiểu, cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này.
Thông tin vay nợ thế chấp
Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì nhận biết bằng cách xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ sẽ thấy thông tin thế chấp, hoặc đính kèm 1 tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. Những lưu ý khi bán nhà tránh sai lầm khi bán nhà, Trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp, họ sẽ gỡ tờ đó ra, khi quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai, trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.
Ngoài ra, thông tin về thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các VPCC thông qua bản photo sổ đỏ, thông thường việc tra cứu này là miễn phí. Tuy nhiên, những trường hợp có thể tra cứu là hình thức thế chấp qua ngân hàng, nếu thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay “lãi cao” thì việc truy tìm nguồn gốc đất sẽ rất khó khăn.
Trên thực tế, việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu cũng đều ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất. Đặc biệt là khi người bán không chỉ thế chấp ở một nơi mà có thể là nhiều nơi. Vì vậy, bạn cũng nên lưu ý điều này.
Tìm hiểu thông tin người bán, người mua
Nếu người bán là chính chủ, ngoài việc tìm hiểu các thông tin liên quan đến thế chấp hay tranh chấp (Những lưu ý khi bán nhà tránh sai lầm khi bán nhà), khi bạn tiếp xúc và trao đổi sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Nếu đánh giá đúng về tính cách và bản chất của người bán, điều này sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.
Nếu người bán hoặc người mua là một môi giới, là người trung gian giao dịch sản phẩm với bạn, bạn cũng không cần quá quan trọng việc người trung gian môi giới đó là cá nhân hay nhân viên của công ty bất động sản. Nhiều cá nhân môi giới mát tay và có chi phí thấp hơn công ty bất động sản. Hơn nữa, công ty bất động sản dù sao cũng là một pháp nhân nên có thể giúp bạn cảm thấy yên tâm hơn.
Ngoài ra, nếu được nên tìm hiểu thông tin đời sống cá nhân người bán hoặc người mua, có thể từ vợ, chồng, con, người thân của họ hoặc hỏi những người hàng xóm,…Việc này có thể giúp hạn chế rủi ro, nhưng phần lớn tùy thuộc vào sự nhạy bén và một chút may mắn của bạn nữa.
Chuẩn bị giấy tờ công chứng
Thông thường, việc tìm VPCC sẽ do một bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên. Khi đã chọn được VPCC, bạn có thể đến trực tiếp hoặc nếu không có thời gian thì gọi điện thoại để tư vấn và tham khảo về hướng dẫn các giấy tờ cần chuẩn bị nhằm thực hiện giao dịch mua, bán.
Những lưu ý khi bán nhà tránh sai lầm khi bán nhà, Khi ký hợp đồng công chứng, các VPCC sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Như vậy, các bên cũng có thể yên tâm khi có các công chứng viên trợ giúp việc kiểm tra giấy tờ thật, giả.
Các giấy tờ cần thiết cho thủ tục mua bán nhà, đất gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ),
Thông báo nộp lệ phí trước bạ,
CMND và hộ khẩu của bên bán,
Giấy đăng ký kết hôn của bên bán hoặc giấy xác nhận độc thân hoặc văn bản thỏa thuận tài sản riêng – chung của vợ chồng,
CMND và hộ khẩu của bên mua.
Các giấy tờ cần thiết cho thủ tục sang tên sổ đỏ gồm:
02 bản sao hộ khẩu và CMND của vợ chồng bên chuyển nhượng và bện nhận chuyển nhượng,
02 bản sao giấy đăng ký kết hôn kết hôn khi đã có gia đình hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi chưa có gia đình của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng,
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao và bản chính để đối chiếu) của bên chuyển nhượng.
Sau khi chuẩn bị xong các loại giấy tờ trên, bạn có thể mang trước một bộ các giấy tờ photo đến VPCC để kiểm tra và tư vấn thêm nếu cần sửa hay bổ sung.
Sau khi VPCC thông báo giấy tờ đầy đủ và hợp pháp, lúc này, bạn có thể hẹn ngày ký hợp đồng công chứng.
Ký hợp đồng, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc
Hai bên đến VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Sau khi ký xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Tuy nhiên trên thực tế, lúc này đa số bên mua vẫn chưa giao tiền, bên bán vẫn chưa giao giấy tờ sổ đỏ gốc.
Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là một trong các loại giấy tờ chính để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, các bên cần phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng khi chưa giao tiền hay giấy tờ sổ đỏ gốc. Trường hợp này bạn có thể tham khảo một số cách sau:
Mỗi bên lấy đủ số bản hợp đồng cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc;
Nhờ VPCC giữ hợp đồng cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua VPCC lấy hợp đồng công chứng;
Sau khi đã thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chứng, hai bên cùng nhau ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và giao sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua.
Sang tên sổ đỏ
Việc sang tên trên VPCC sẽ mang lại một số lợi ích như thủ tục pháp lý được tinh giản, đỡ rườm rà trong khâu bổ sung các giấy tờ còn thiếu bởi tất cả các giấy tờ đã có sẵn ở đó. Hơn nữa, VPCC cũng nắm rõ bạn cần những giấy tờ loại gì và số lượng bản sao cần thiết cho các thủ tục – Những lưu ý khi bán nhà tránh sai lầm khi bán nhà.
Ngoài ra, VPCC còn có khả năng liên hệ với các văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng và thuận tiện hơn những nơi khác. Đồng thời, chi phí sang tên cũng sẽ thấp hơn khi bạn làm ở những nơi khác (chẳng hạn như luật sư). Có một số VPCC cũng hợp tác với các luật sư và văn phòng luật sư, vậy nên nhiều trường hợp cũng không khác gì việc bạn thuê dịch vụ của luật sư.
Có một trường hợp đặc biệt nhưng khá phổ biến hiện nay, đó là bạn mua nhà đang bị thế chấp và bạn sẽ phải dùng một phần trong số tiền mua nhà để giải chấp với ngân hàng trước, sau đó mới làm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng công chứng chính thức.
Với trường hợp này, ngoài hợp đồng đặt cọc (tùy theo thỏa thuận của các bên), bạn cũng có thể yêu cầu người bán lập hợp đồng hứa bán, hứa chuyển nhượng. Một số VPCC có thể đồng ý công chứng loại hợp đồng này.
Nguồn: Cafeland